許晨彥 顧問｜周天經緯管理顧問

長期服務百貨、購物中心與獨立商場，專注商場營運、品牌招商、行銷策展與數據導向決策。

近年來，亞洲主要城市的新商場與大型複合開發案持續開幕，從泰國曼谷One Bangkok的旗艦型都更案(三大購物中心「Parade」、「The Storeys」及「Post 1928」+五家頂級奢華酒店+1.5公里Food Loop美食環線+8公頃城市綠地)，到韓國「目的地型」購物中心Hyundai Seoul以及日本 高輪GATEWAY CITY都市更新帶動的場域改造，零售供給面強勁回升。

不僅亞洲大城市新商場持續擴張，台灣在2030年前，仍將有數十座新商場將要開幕，更不乏超過3萬坪的大商場。新商業加入式市場的同時，零售市場的空置風險、租金壓力與來客流量爭奪也同步加劇。

此時，招商不再只是「塞滿空櫃」的空格填入工作，而是決定商場中長期生命力的核心戰略。

亞洲商場趨勢 旗艦化擴張與特色化插旗

• 旗艦型量體擴張：泰國、日本都出現旗艦級開發案，採「購物×文化×娛樂×旅遊」的複合結構。旗艦型商場的各種形態複合，更像把城市濃縮在一個片區，形成「可逛、可玩、可拍」的立體化場景。話題業態與餐飲不是單點堆疊，而是被設計進整體敘事。
• 社區型分庭抗禮：對比市區型商場的高端、潮流、娛樂或郊區型商場的全場域、全客層，台灣近幾年發展備受關注的社區型商場，以家庭、社群、超市、餐飲的配置，也形成明顯分區與客群輪廓。
• 競爭升維：新商場不再只有比較「品牌數量」或「餐飲比例」，而是比「話題性、體驗密度、品牌群落效應」以及「營運能力」。新光三越台南小北門是很好的示範，1.1萬坪中偏小的量體，200家左右的品牌，近一個月的試營運就創下百萬人潮。

新世代業種配置：讓商場成為週末目的地

台灣商場業態中，餐飲早已是顯學，更是新商場或樓層改裝必備的火力展示區。不斷被放大的餐飲區域，短期雖能穩定人流、租金，卻也讓餐飲品牌重複性越來越高，更難建立差異化記憶點。形成新區另紅利期縮短，中期容易落入「無話題、無回訪」的流量疲態，讓商場可逛性快速下降。

因此，市場上也有新趨勢日益被重視，增加書店、圖書館、演講、音樂空間、親子體驗等公共服務性業態比例，也越來越被重視，使商場增加變化，成為「週末目的地」

• 文化展演×城市社交：小型演藝館、策展廳、攝影展、裝置藝術與市集，製造社群話題與媒體畫面。
• 健康生活×日常回訪：有氧、健身、瑜珈、皮拉提斯、運動集合店，建立白天及晚上的顧客需求。
• 共享工作×第三空間：Coworking、創客空間與閱讀咖啡，提供新世代白領與創意族群的日常去處，更多便利與自由。
• 教育×體驗教室：親子教育、手作、烹飪、香氛調製，讓家庭與年輕女性成為高頻回訪客。
• 文旅×沉浸體驗：微型旅宿、沉浸式劇場、AR/VR 體驗，讓外地客把商場當成必去遊逛景點。

升級思維：從品牌補位進化為「場域 DNA」設計

• 定義場域 DNA：商場必須定位明確，也就是「想被顧客記住成什麼」…。無論是潮流設計、家庭娛樂、生活風格、文化展演或城市客廳？定位一旦清晰，品牌選擇、動線規劃、活動策展才會同頻共振。
• 話題品牌是點火器：低坪效但高話題的「引流型品牌」能在開幕期快速製造聲量—如沉浸式體驗、旗艦概念店、演藝／策展空間、排隊名店。它們替整場帶來可見度，增加人流績效，也可讓主力招商品牌增添進駐意願。
• 消費聚落而非品牌孤島：以「相鄰、互補、同圈層」聚落方式規畫品牌，服飾 × 飾品 × 美妝 × 選物 × 咖啡／快閃，讓一段動線就能完成多任務消費，提升停留與轉換。
• 提供招商彈性空間：模組化隔間、標準化機電配備、快閃／短約制度、階梯式抽成等友善商務條件，能降低新興品牌進駐門檻，為商場引入新鮮感品牌與調整緩衝。

在商業市場，保持「不斷創新改變」是不變的生存法則，營運或招商主管透過「招商」來打造商場生命力，從定位出發並隨著市場趨勢一直滾動修正品牌組合。

招商不只是填補空位，而是一場商業設計，

是「打造場域生命力」的精心演出～